מעשר על דירה מושכרת ממושכנת

[תוכן]

מי שיש לו דירה שיש עליה משכנתא, ומשכיר אותה לאחרים, שדמי השכירות שוים לסכום המשכנתא. האם צריך לקחת מעשר מהשכירות? האם יש נפק"מ אם המשכנתא נעשה עם היתר עסקא או בלי?

[ברזילי]

לא הבנתי מה צד הספק - מעשר נותנים מהרווח, ואם דמי השכירות מכסים את הוצאות ההלואה אין רווח (בין אם ההוצאות הם ריבית, כגון שלוה מגוי, ובין אם ההוצאות הן תשלום לשותף בעיסא, ע"פ היתר עיסקא). אם וכאשר תמכר הדירה במחיר גבוה ממחיר הרכישה, יהיה ההפרש רווח שממנו יש לתת מעשר.

[תוכן]

נניח שהאדם בעצמו גר בתוך הדירה, האם יכול להוריד מהמשכורת שלו את דמי המשכנתא, ורק על היתרון להפריש מעשר? אם התשובה היא כן, אז לחיי. אבל דומה שהתשובה המקובלת היא שלא, ובהתאם לכך, מה זה משנה אם הוא גר בדירה או משכיר אותה?

באשר להיתר עסקא המצב יותר מסובך. כי נניח שהלוה אלף שקל לקנית דירה, הרי חמש מאות זו הלואה מהבנק, ועוד חמש מאות זה כסף שהבנק הביא לו שהוא אמור להשקיע. עכשיו נניח שהבנק היא לו רק את החמש מאות ש"ח להשקיע, א"כ ברור שמה שהוא חלקו הוא צריך לעשר. וא"כ אולי חצי מהשכר דירה צריך לעשר?

[אוצר החכמה]

נניח שהאדם בעצמו גר בתוך הדירה, האם יכול להוריד מהמשכורת שלו את דמי המשכנתא, ורק על היתרון להפריש מעשר? אם התשובה היא כן, אז לחיי. אבל דומה שהתשובה המקובלת היא שלא, ובהתאם לכך, מה זה משנה אם הוא גר בדירה או משכיר אותה?

מפורש בפוסקים שמעשר עושים על ההכנסות בניכוי ההוצאות (מה שקורים היום העסקיות). כאן זה בדיוק העסק שעשה, קנה דבר ומרוויח ממנו. בעיקרון הוא אמור לנכות את כל מחיר הדירה ששילם מן המעשר ולתת מעשר רק על הרווח.

אדם היה לו אלף שקל (שהרוויח וכבר אחר המעשר) קנה ב 1000 ש"ח עגבניות ומכרם ב 1200 כמה מעשר צריך להפריש? כמובן רק עשירית ממאתיים.
אותו דבר כאן היה לו מליון ש"ח וקנה בזה דירה ועכשיו משכיר. אחרי X זמן קיבל השכירות 1,200,000 מכמה צריך להפריש רק ממאתים אלף.

אבל אם מדובר שלקח הלוואה של מליון ומתוך השכירות משלם את המליון. בסופו של דבר הרוויח מליון ומאתים אלף מהעסק שהרי בתחילה לא היה לו כלום ועכשיו יש בידו מליון מאתיים ולכן צריך לתת מעשר מכל המליון מאתים. רק על זה טען ברזילי שזמן התשלום של המעשר של שווי הדירה היינו המליון הוא רק בעת מכירת הדירה ולא ברור לי המקור אע"פ שנראה לי שזה מסתבר.

[תוכן]

אדם היה לו אלף שקל (שהרוויח וכבר אחר המעשר) קנה ב 1000 ש"ח עגבניות ומכרם ב 1200 כמה מעשר צריך להפריש? כמובן רק עשירית ממאתיים.
אותו דבר כאן היה לו מליון ש"ח וקנה בזה דירה ועכשיו משכיר. אחרי X זמן קיבל השכירות 1,200,000 מכמה צריך להפריש רק ממאתים אלף.

כשהוא קונה עגבניות, יש לו אלף שקל משלו בתוך העגבניות, וכשהוא מוכר אותם רק ניתוסף לו 200 ש"ח. אבל כשהוא קונה דירה במליון ש"ח, ומקבל עליה שכירות, הרי השכירות הוא כולו ריוח, כי בכל רגע נתון הוא יכול למכור את הדירה ולקבל את המיליון שקל שלו חזרה. וא"כ לכאורה צריך לעשר את כל כסף השכירות.

[ברזילי]

נניח שהאדם בעצמו גר בתוך הדירה, האם יכול להוריד מהמשכורת שלו את דמי המשכנתא, ורק על היתרון להפריש מעשר? אם התשובה היא כן, אז לחיי. אבל דומה שהתשובה המקובלת היא שלא, ובהתאם לכך, מה זה משנה אם הוא גר בדירה או משכיר אותה?

באשר להיתר עסקא המצב יותר מסובך. כי נניח שהלוה אלף שקל לקנית דירה, הרי חמש מאות זו הלואה מהבנק, ועוד חמש מאות זה כסף שהבנק הביא לו שהוא אמור להשקיע. עכשיו נניח שהבנק היא לו רק את החמש מאות ש"ח להשקיע, א"כ ברור שמה שהוא חלקו הוא צריך לעשר. וא"כ אולי חצי מהשכר דירה צריך לעשר?

ההבדל פשוט - כמו במס הכנסה, גם לענין מעש"כ מקובל שאין מנכים הוצאות מחיה מן הרווח לצורך חישוב מעשר (אם כי יש חולקים), אבל הוצאות עסקיות מנכים. שכר הדירה בדירה שבה אדם חי, או משכנתא על דירת המגורים, הם חלק מהוצאות המחיה, כמו האוכל שהוא צורך. משכנתא על דירה להשקעה, או שכר דירה של מקום העבודה הם "הוצאה מוכרת" (לצרכי מס הכנסה, וגם לצרכי מעש"כ).

לכן אין זה משנה אם מדובר בהלואה או פקדון, הרווח מחושב בניכוי ההוצאות (למעט הוצאות מחיה, כנ"ל).

[לעומקו של דבר]

השתדלתי להבין את מה שכתבתם, ועלה לי שלכו"ע צריך לשלם מעשר רק משווי הדירה שאותו הרוויח, אלא שהשאלה מתי צריך לתת את המעשר.
ולכאורה אם הדירה עומדת למוכרה, צריך לשלם בשעה שמוכר אותה.
ואם אינה עומדת למכירה אלא לשימושו, לכאורה ברגע שמתחיל להשתמש בה צריך לשלם מעשר משוויה.
ואם עומדת לתתה לבתו הכלה, לכאו' אין צריך לעשר זה, דלנישואי בניו מקובל שאפשר גם לתת המעשר מרווחיו שלו עצמו, וכ"ש שמה שמרוויח רק עבורם אין צריך לעשרו.

[עוד יהודי]

[
כשהוא קונה עגבניות, יש לו אלף שקל משלו בתוך העגבניות, וכשהוא מוכר אותם רק ניתוסף לו 200 ש"ח. אבל כשהוא קונה דירה במליון ש"ח, ומקבל עליה שכירות, הרי השכירות הוא כולו ריוח, כי בכל רגע נתון הוא יכול למכור את הדירה ולקבל את המיליון שקל שלו חזרה. וא"כ לכאורה צריך לעשר את כל כסף השכירות.

אם הוא ימכור את הדירה לא יהיה לו מליון כי הוא יצטרך להחזיר את ההלואה.

[אוצר החכמה]

אדם היה לו אלף שקל (שהרוויח וכבר אחר המעשר) קנה ב 1000 ש"ח עגבניות ומכרם ב 1200 כמה מעשר צריך להפריש? כמובן רק עשירית ממאתיים.
אותו דבר כאן היה לו מליון ש"ח וקנה בזה דירה ועכשיו משכיר. אחרי X זמן קיבל השכירות 1,200,000 מכמה צריך להפריש רק ממאתים אלף.

כשהוא קונה עגבניות, יש לו אלף שקל משלו בתוך העגבניות, וכשהוא מוכר אותם רק ניתוסף לו 200 ש"ח. אבל כשהוא קונה דירה במליון ש"ח, ומקבל עליה שכירות, הרי השכירות הוא כולו ריוח, כי בכל רגע נתון הוא יכול למכור את הדירה ולקבל את המיליון שקל שלו חזרה. וא"כ לכאורה צריך לעשר את כל כסף השכירות.

לא התכוונתי שעכשיו יש בידו 2 מליון ומאתים. אלא אם יש לו דירה +כסף מליון מאתים והשקיע מליון הרי שהרוויח מאתים אלף. ואם לא השקיע כלום הרי הרוויח מליון מאתים אם החזיר את ההלוואה ואם לא לא. וכמו שהעיר עוד יהודי שסוף דבר אנו מחשבים כמה היה לו וכמה יש לו וכמה חייב והסיכום של זה הוא הרווח.

[תוכן]

נניח יש לו ליהודי מליון שקל. הוא קונה דירה במליון שקל. אחרי חודש ראשון יש לו מליון שקל חמשת אלפים ביד. אז החמש אלף הוא ריוח, ואת זה הוא צריך לעשר.

עכשיו נניח שהוא לוה מיליון שקל וקנה דירה, אחרי חודש ראשון יש לו מיליון שקל וחמש אלף ביד. החמש אלף הוא ריוח, ואת זה הוא צריך לעשר.

האם זה נכון?

[ברזילי]

נניח יש לו ליהודי מליון שקל. הוא קונה דירה במליון שקל. אחרי חודש ראשון יש לו מליון שקל חמשת אלפים ביד. אז החמש אלף הוא ריוח, ואת זה הוא צריך לעשר.

עכשיו נניח שהוא לוה מיליון שקל וקנה דירה, אחרי חודש ראשון יש לו מיליון שקל וחמש אלף ביד. החמש אלף הוא ריוח, ואת זה הוא צריך לעשר.

האם זה נכון?

לא הבנתי את הסיפור. הוא מכר את הדירה אחרי חודש? אם כן, במקרה הראשון יש לו ריוח 5000, שחייב במעשר. במקרה השני הרווח הוא ה-5000 פחות הוצאות ההלואה (אם זו דירה להשקעה).

[אוצר החכמה]

ואדם קנה עגבניות ב 1000 ש"ח. מכר חצי מהם בשש מאות ש"ח האם הוא כבר חייב לתת מהמאה ש"ח מעשר כי נשארו לו עגבניות בשווי 500 ויש לו שש מאות ביד. או שיכול לומר בינתיים מדובר על כיסוי ההוצאות אחרי שאכניס 1000 יקרא שהתחלתי להרוויח. מה ההבדל?
ההבדל הוא שאתה תופס קניית דירה כפעולה שאין בה שום הוצאה כי הרי הדירה שווה את הכסף שהשקעתי כל הזמן. וממילא השכירות בעיניך הוא כסף אקסטרא שאדם מקבל ולמה שלא יעשר אותו. אע"פ שאנשים מקווים שכך יהיה שהדירה שקנו לפחות תשמור על ערכה ודמי השכירות יהיו כולם רווח. המציאות היא לאו דווקא כך, וקורה שהדירה מאבדת מערכה ואז דמי השכירות הם חלק מהחזר ההוצאה. לכן יכול אדם לומר אני במצב של השקעה ואעשה את החשבון בסוף.

כל זה בהנחה שאין לו רבית על ההלוואה וההלוואה הלוואת גמ"ח. אבל אם מדובר במשכנתא אזי האדם קונה דירה ששווה מליון ש"ח אבל משלם מליון מאתים. במקרה כזה ברור שההכנסה משכירות היא חלק מכיסוי ההוצאה כי השקיע מליון מאתים והדירה שווה רק מליון והרווח מהשכירות הוא זה שמכסה וכל עוד שלא כיסה את הפרש העלות וודאי הוא עדיין בהפסד.

[אוצר החכמה]

מעבר לשתי הנקודות האלה טען ברזילי, לפחות כך אני מבין את טענתו, שרווח הוא רק כשמוכרים מוצר ומקבלים עבורו כסף. אם אני מגדל תבואה (בחו"ל שאין תרו"מ) אני מתחייב בחשבון ומעשר כספים רק כשאני מוכר את התבואה כל עוד יש לי את התבואה אמנם התרבו נכסי אבל איני חייב לעשרם עד שיכניסו לי ממון. אם כנים הדברים (וכאמור נ"ל שכך מסתבר) גם כאן כל עוד משלם מדמי השכירות את ההלוואה הרי הוא "מגדל" ומייצר דירה. ורק כשימכור אותה רק אז ייחשב רווח לעניין מעשר כספים.

[עתניאל בן קנז]

לדידי ברור שהשכירות הוא 'רווח' שחייב במעשר. ומאידך יכול לקזז את חלק ה'ריבית' (או תשלומי רווח העיסקא - לפי נוסח הית"ע),שבמשכנתא כהוצאות העסק.
ושוב, רק חלק הריבית. אבל חלק הקרן אינו 'הוצאות' אלא פשוט תשלום עבור הדירה, אשר יקבלו בחזרה במכירת הדירה.

[אוצר החכמה]

זה מוסכם שכאשר ימכור את הדירה יצטרך לשלם. השאלה היא אם צריך לשלם עכשיו.

[שש בן שש]

לא הבנתי מה הצד שצריך לשלם מעשר ממה שנכנס לו מהשכירות, לפני שכיסה את עלות הדירה.

ואסביר,

הרי הוצאות של העסק אינם חשובים "רווח". רק מה שנשאר נטו ביד לאחר ההוצאות.

דוגמא א:

קניתי לעסק מכשיר באלף שח. נכנס לי לעסק החודש 10 אלף. נניח שאין לי עוד הוצאות. אני נותן עשירית מתוך 9 אלף.

דוגמא ב:

קניתי דירה לעסק במליון שח. כל רווח שיכנס אליי עד לסכום של מיליון שח, אינו חייב במעשר.

קניית דירה כקניית ציוד לעסק. כך שיש כאן הוצאה של מליון שח, שדבר ראשון צריך לכסות אותה.

[יושב סתר]

עכשיו שאלה דומה ואקטואלית:
מי שקיבל דירה מחמיו ולא גר בה אלא שוכר ומשכיר, האם רואים את ההכנסה מהשכירות כהכנסה וההוצאה של הדירה ששוכר כחלק מההוצאות השוטפות של החיים, או שאפשר לומר מיגו שיכל לגור בדירה שקיבל.
אני חושב שלא נכון ולא ישר לשלוף תשובות מהמותן, יתכן מאד שהצד הראשון הוא הנכון. הוצאה על שכירות דירה היא הוצאה רגילה כמוה כקניה במכולת וכן הכנסה מדירה מושכרת היא הכנסה לכל דבר. מהיכ"ת לתלותם אחד בשני?

[אוצר החכמה]

אני מניח שאתה מדבר במקום שהרגילות הוא שאנשים דרים בדירותיהם אם יש להם דירה. ולאדם הזה יש דירה והוא היה גר בה אם היתה מתאימה לצרכיו. עתה הוא מחליף את המגורים שלו בדירה שיש לו בדירה אחרת. למה לראות בזה הוצאה רגילה והכנסה החייבת במעשר?

יש ציור אחר. במקום בו כולם שוכרים דירות וזה דרך החיים ומשלמים את השכר ממשכורתם. ובא מישהו וקנה דירות להשכרה ומשכירם. אמרינן ליה מה בינך לבין השכן הוא שוכר דירה ומרוויח מחנותו וצריך לשלם מעשר מרוחי החנות בלי קשר לעלות שכר הדירה. החנות שלך היא השכרת דירות.

[עתניאל בן קנז]

לא הבנתי מה הצד שצריך לשלם מעשר ממה שנכנס לו מהשכירות, לפני שכיסה את עלות הדירה.

ואסביר,

הרי הוצאות של העסק אינם חשובים "רווח". רק מה שנשאר נטו ביד לאחר ההוצאות.

דוגמא א:

קניתי לעסק מכשיר באלף שח. נכנס לי לעסק החודש 10 אלף. נניח שאין לי עוד הוצאות. אני נותן עשירית מתוך 9 אלף.

דוגמא ב:

קניתי דירה לעסק במליון שח. כל רווח שיכנס אליי עד לסכום של מיליון שח, אינו חייב במעשר.

קניית דירה כקניית ציוד לעסק. כך שיש כאן הוצאה של מליון שח, שדבר ראשון צריך לכסות אותה.

אולי אפשר לחלוק על ההשוואה בין קנית דירה להשקעה, לקנית ציוד לעסק.
אם קנית מכשיר לעסק, המחיר ששלמת עליו הוא 'הוצאות', ואילו זה שהמכשיר כעת ברשותך, אין זה נחשב כ'הכנסה' מכיון שהמכשיר נועד לשימוש, (מה גם שערכו יורד עם השימוש).
קניית דירה להשקעה, חוץ מההכנסת מהשכירות כל חודש, הרי עצם הדירה - שלא נועדה למגורים אלא לצורך 'השקעה' - נחשב כ'רכוש' הנועד למכירה בבא יום. נמצא שהתשלום עבור הדירה אינה 'הוצאה', אלא 'השקעה', שתשולם במכירת הדירה... ואין לזה שום קשר להכנסה 'נטו' מהשכירות.