שאלה בין משכיר לשוכר

[ישא ברכה]

שאל אותי חבר ואני הקטן אינני בקי בהלכות אלו, אשמח לשמוע מה חושבים חכמי הפורום.

ראובן שכר דירה משמעון, הדירה נמסרה במצב טוב מאד, כעת החלה רטיבות ונזילה מהשכן עד כדי טיפטוף. בחוזה סוכם ששמעון (בעל הדירה) חייב לתקן נזקים שיהיו בדירה בפרק זמן סביר, ואם לא יוכל ראובן (השוכר) לתקן לבדו את הבעיה ולקזז את דמי השכירות.

ראובן פנה לשמעון שיתקן את הריטבות והנזילה, אלא ששמעון אומר שמקור הבעיה הוא אצל השכן והוא אכן פנה לשכן, אבל השכן לא עושה כלום, ואילו לו (בעל הדירה) אין מה לעשות. אמנם הוא יכול לתבוע את השכן שהוא מקור הרטיבות לבי"ד, אבל כמובן זה יקח זמן רב, כך שיארך זמן רב תיקון הרטיבות. ז"א יש נכונות לבעל הדירה לתקן את הנזק אלא שזה יקח זמן רב ויתכן אפי' כמה חודשים (כפי שיצליח בעל הדירה לכוף את בעל הדירה הבעיתית).

טוען ראובן ואומר, אני לא התכוונתי לשכור דירה במצב כזה, ואינני צריך לשלם את השכירות עבור החודשים הללו. אלא מאי שא"כ הוא יצטרך לצאת מהדירה. אבל מה יהא אם לאחר חודש או חודשיים תתוקן הבעיה, האם יוכל בעל הדירה לכפות את השוכר להמשיך לשכור את הדירה או לא כי החוזה בינהם היה ל12 חודשים, או שהחוזה הינו חוזה אחד על החודשים.

שוב להזכיר כי בחוזה אין איזכור לסיטואציה כזו, וטענת ראובן מבוססת על הסברא שודאי לא התכוין לשכור דירה כזו והמשכיר מצידו התחייב לו להעמיד דירה טובה כמו שנכנס אליה, וזה שיש בעיות מחמת צד ג' זה לא ענינו.

יש כאן שתי שאלות: 1. האם ראובן יכול להפסיק את השכירות ולבטל את השכירות מחמת כך. 2. האם יוכל המשכיר לכוף את השוכר לשוב לאחר תיקון. [וא"כ לא משתלם לשוכר לעזוב..]

הייכי לדיינו דיינא להאי דינא.

מבחינה משפטתית אני כמעט בטוח שהשוכר רשאי לבטל את העסקה, ואולי אפי' המשכיר יצטרך לשלם פיצויים על עגמת נפש. (ואולי לא כי סו"ס מקור הבעיות אינו בו).

[בן אליהו]

יעויין בפרק השואל במשנה דהשוכר בית ונפל ומובאת בראשונים שם, יעויין ריטב"א, מחלוקת אם אדם שכר בית ונפל הבית באמצע השנה האם צריך לשלם על כל דמי השכירות של כל השנה ולדעת רבים מהראשונים צריך לשלם. וביאור שיטתם הוא שתשלומי שכירות הם לא על השימושים אלא על קניין השכירות, וברגע הראשון היה לו קניין שכירות בדירה לכל השנה.
ובדעת החולקים שתי דרכים לבאר: א. תשלומי השכירות הם על השימושים בפועל הנולדים כל יום וכאן לא נולד שימוש כיוון שהדירה נפלה
ב. החזון איש מבאר שמתברר רטרואקטיבית שלא היה בכלל קניין שכירות לכל השנה כיוון שהדירה נפלה באמצע.

להלכה נפסק בשולחן ערוך כמו הדיעה שצריך לשלם, לכן גם בנידון דידן הרטיבות שנולדה לאחר התחלת השכירות לא מבטלת את השכירות.

[הוה אמינא]

השכן העליון הוא המזיק.
ועל בעיה בדירה ע"י מזיק חיצוני - שיכולה להיפסק רק ע"י החיצוני ולא ע"י המשכיר, אין המשכיר חייב לישא בנזק. וממילא השוכר חייב בשכירות.

זה דומה לשוכר חמור ונלקח לאנגריא חוזרת.

[שטייגעניסט]

אינו דומה לנלקחה באנגריא, שכן כאן הם סיכמו שהמשכיר יתקן הפגמים, והשאלה היא האם הכוונה גם לפגמים שבדירה שאינם תלויים בבעל הבית.
לענ"ד ההסכם אינו מבדיל בין סיבת הנזק אלא במהותו, דהיינו אם הנזק הוא בגוף הדירה התחייב המשכיר לתקנו, וכאן בהחלט מדובר בנזק בגוף המושכר. הגע עצמך, אם יבוא השכן וישרוף את הבית כליל, האם גם אז יוכל המשכיר לומר לשכור לך תבע את השכן?
על כן אם לא יתקן המשכיר את הדירה יכול השוכר לבטל את החוזה, או אם סוכם שהתיקון יקוזז מהשכירות - לתקן מדמי השכירות.

[הוה אמינא]

שריפה, גם אם הדליק אותה שכן - התיקון שלה בבית המושכר.
ונזילה - התיקון שלה בבית השכן ולא יעזור תיקון בבית המושכר.

והדומה לאנגריא חוזרת - זו תקופת אי השימוש עד שיתוקן. ודו'ק. שאינו גורם לביטול השכירות. ולא משנה אם קיבל עליו בעל הבהמה לרפאותה וכדו' אם נלקחה ע"י שליחי המלך אין השכירות מתבטלת.

[בינוני]

חסר כמה פרטים מהותיים בשאלה.
1. השוכר שילם כבר על העתיד?
2. אפשר לגור בדירה (אפילו בקושי) במצב הנוכחי? כמו"כ, בשעת התיקון יהיה אפשר לגור בבית?
3. מדובר בזוג צעיר או משפחה גדולה? (נפק"מ בהלכות מק"ט שקשורות כאן מאוד)

מה שכתב "הוא אמינא" מקודם שדומה לאנגריא לא נכון תמיד, עיין בחקרי לב (ב, סח ד”ה והנראה לי בישוב דברי הרא”ש) שהאריך בבירור דין זה, וכתב שמעיקר הדין המשכיר חייב לתקן קלקולים שאפשר לתקנם, ומה שהמשנה (עח, א) פטרה המשכיר “השוכר את החמור והבריקה (התעוורה או נשברה רגלה) אומר לו הרי שלך לפניך” ומטעם שהמושכר עדיין ראוי לתשמישו בדוחק, זה מיירי דווקא בקלקולים שא”א לתקן “אבל באיכא ברפואה אין הכי נמי שחייב". והוסיף החקרי לב (עמ’ קי) להוכיח כך מהרא”ש שכתב שהמשכיר חייב לתקן כשנתקלקלו התקרה והדלתות, והנה הרי אפשר לגור בבית בלי תיקונים אלו ומ”מ חייב הרא”ש לתקנם, וע”כ שאם אפשר לתקן חייב המשכיר לתקן. עוד הוסיף שאפשר להוכיח כן גם לפי הנמוק”י בשם הריטב”א (נט, א) שהוא הדעה החולקת על הרא”ש, שהנה על המשנה של “המשכיר בית לחבירו משכיר חייב בדלת ובנגר ובמנעול” כתב הנמוק”י “שאם במשכיר בית זה או בית פלוני איירי חייב להעמיד לו בשעת שמכניסו לתוכו מכאן ואילך נפל [אזל ליה,] ואם במשכיר בית סתם חייב להעמיד לו כן כל זמן השכירות", ולכאו’ יש לשאול בבית סתם למה חייב לתקן דלת נגר ומנעול, הא אפשר לגור בדוחק בלי אלו, אע”כ שכל דבר שניתן לתקן אפילו אם עדיין אפשר לגור בדוחק המשכיר חייב לתקן. וכך פסק לדינא בשאלתו שם.
וכן אפשר ללמוד מדברי הפת”ח (ו, הערה לח ד”ה אלא שעדיין), שהנה יש שלמדו בדעת הרא”ש שהמשכיר חייב לתקן רק במקרה שהבית מסוכן לדור בו, וביאר הפת”ח בדעת פוסקים אלו שאם אין סכנה לדור בבית, הבית עדיין עומד לתשמישו אלא שהוא בדוחק, ולכן בזה אין חיוב לתקן, וא”כ נלמד מזה לדעת רוב הפוסקים (וביניהם הקצוה”ח והגר”א) שלא חילקו אם הוא מסוכן או לא, שגם מעיקר הדין המשכיר חייב לתקן אפילו כשהבית ראוי לתשמישו בדוחק.
אכן יש מי שחולק בזה שאם הבית ראוי לתשמישו אין חיוב על המשכיר לתקן, והיא שיטת החבצלת השרון (חו”מ סי’ ל ד”ה ואמנם בזה), שכתב במקרה שחיילים קלקלו חנות שכורה, שהמשכיר פטור לתקן חלק מהקלקולים, כיון שהיה אפשר להשתמש בחנות גם בלי התיקון ולכן הוא דומה להבריקה, והוא הבין שמכיון שהדין בהבריקה הוא שהשוכר צריך לשלם מלוא השכירות א”כ ה”ה שאין המשכיר חייב לתקן, ורק בעמק המשפט (לה, מב) מה שהשיג עליו.

[הוה אמינא]

כאן לכו"ע המשכיר חייב מה שיכול, שהרי התחייב ע"ז בפירוש.
הבעיה היא שזה אינו יכול ותלוי באחרים, כי התיקון הוא בדירה מלמעלה.
ולכן השוויתי את זה לאנגריא.
ולא הבנתי את חילוקו של כ"ת.

[בינוני]

אם השוכר יכול להישאר בבית על אף הקלקול, הוא אינו יכול לבטל את השכירות, שהנה פסק בשו”ת תשורת שי (א, תקטז) שאינו בדין (בנידון שלו) שמצד א' השוכר לא יוכל לכוף את המשכיר לתקן, ומצד ב' יחויב לתת למשכיר להחליט אם רוצה לתקן או לא, (הוא השווה זאת למש”כ השו”ע רכז, ד). וסברתו כמובן נכונה גם להיפך בנידון דנן, שכיון שהשוכר יכול לכוף המשכיר לתקן, א"כ אינו מן הדין שרק השוכר יוכל להחליט אם להמשיך את השכירות או לא, וא"כ אין השוכר יכול לבטל השכירות.
אכן לגבי התשלום על תקופה זו, כתב המהר"ם פדואה (סי' ל"ט הובא בסמ"ע שכ"א סק"ו) שהמשכיר צריך להוזיל מדמי השכירות הרגילה, וכתב הגר"נ נוסבוים (הישר והטוב יג, עמ’ נז) שכך מנהג בתי דינים לפסוק. [וראה בזה עמק המשפט ל"ה מ"א.]
ואם השוכר אינו יכול לגור בדירה בזמן התיקון, יש בזה מחלו' הפוסקים. לדעת התש"י הנ"ל יכול לבטל את השכירות לגמרי [גם על העתיד] מדין מק"ט, אכן החבצלת השרון הנ"ל סובר שכיון שאפשר לתקן את הבעיה א"כ לפי דיני מק"ט אין המקח בטל (שו"ע רל"ב ס"ו). ויש לציין שגם אם המקח אינו ראוי לתשמיש כלל בזמן הקלקול והתיקון, עדיין לדעת רוב הפוסקים אינו נחשב למק"ט אם אפשר לתקנו.
ומהסברא נראה שיש חילוק בזה בגודל הקושי לשוכר להתפנות מדירה לדירה, כי אם מדובר במשפחה גדולה או בדומה לזה בוודאי נחשב למק"ט והמקח בטל לגמרי, ובפרט אם מדובר בזמן משמעותי שלא היה שוכר ע"ד שיצרך להתפנות מהדירה כ"כ הרבה זמן, שבזה מתווספת דעת הב"ח סי' רל"ב ס"ד והאולם המשפט שם סי"ז שבזה נחשב בודאי למק"ט, ובפרט שכאן מדובר בשוכר שכתבו האור שמח מכירה פי"ז ה"ט והמגן האלף תל"ז סק"ז (וכעי"ז כתב הט"ז יו"ד רל"ו סקי"ג) שבשכירות הזמן הוא מרכיב עיקרי בדיני המקח.

כמובן שח"ו לפסוק על פי הפורום, וחובה להתייעץ עם דיין לפני הלמעשה.

[בינוני]

כאן לכו"ע המשכיר חייב מה שיכול, שהרי התחייב ע"ז בפירוש.
הבעיה היא שזה אינו יכול ותלוי באחרים, כי התיקון הוא בדירה מלמעלה.
ולכן השוויתי את זה לאנגריא.
ולא הבנתי את חילוקו של כ"ת.

מה רצית להרוויח בזה שדומה לאנגריא? אם שהוא לא חייב לתקן, ע"ז כתבתי שזה לא נכון.
ואם אתה רוצה להרוויח שא"א לבטל את השכירות, זה לא קשור לאנגריא אלא לזה שכתבתי בהודעה האחרונה.
ואם אתה רוצה לחייב מטעם זה את השוכר בדמי כל השכירות, גם ע"ז הבאתי שאין הדין כך.

[בן אליהו]

הרב בינוני אין ולא יכולה להיות דיעה שסוברת שקלקול שנולד לאחר זמן יהיה בו דיני מקח טעות. אינני רואה היכן זה רמוז בתשורת שי שהבאת. עיינתי שם.

[בינוני]

הרב בינוני אין ולא יכולה להיות דיעה שסוברת שקלקול שנולד לאחר זמן יהיה בו דיני מקח טעות. אינני רואה היכן זה רמוז בתשורת שי שהבאת. עיינתי שם.

אתה צודק, טעיתי בתש"י (בטעם הדין, אבל עצם הפסק נכון. הדברים מצויינים אצלי רק במ"מ, ושכחתי). סברתו היא יותר שכיון שהטלטול קשה הוא דומה לנפל הבית.
דבריי נכתבו בהשראת המכתם לדוד (חו"מ סי' י'), הוא דן במקרה של מי ששכר בית חדש לשנה, והבית לא היה ראוי לדירה בימים הראשונים של השכירות, והמשכיר לא הודיע זה לשוכר והשוכר הוכרח לברוח מן הבית, ולכן החליט לא לחזור לדירה, ופסק המכתם לדוד שכיון שהדין במק”ט הוא שאם אפשר לתקן המקח המוכר יכול לטעון שהוא רוצה לתקן והקונה אינו יכול לבטל את המכר, לכן ה”ה בשכירות וה”ה גם אם התקלקל באמצע. ומדבריו יש ללמוד שבמקרה שבדיני מק"ט יכול לבטל המקח, יהיה הדין דומה גם בקלקול באמצע השכירות.

[בינוני]

בנוסף על הנ"ל, לא צדקת כ"כ שלא יכולה להיות דעה שיש מק"ט בשכירות בקלקול מאוחר.
א', החזו"א (ב"ק כג, י ד"ה ולדעת הראשונה) ביאר שגדר שכירות הוא שהמשכיר מוכר את ימי השכירות לשוכר, והיות שנתגלה בסוף שהבית אינו קיים בחלק מן הימים, נמצא שהימים האלו הם בגדר מק"ט, שהרי ימים אלו לא היו בידי המשכיר מעולם שיוכל להשכירם.
ב', המהר"ם פדואה (תשו' לט סד"ה בעסק ראובן) ביאר וז"ל "בשכירות ונולד בו מום כנדון דידן, ואף כי במקח דוקא אם היה בו המום קודם המקח אבל אם נולד אחר כך מפסיד הלוקח, שם הדין הוא כך דברשות הלוקח הוא לגמרי, אבל בשכירות אף כי הוא מכר ליומא כמפורס', מכל מקום גם למשכיר שייכא ביה כי שלו הוא", והיינו שלמד בהדיא שהוא משום מק"ט, אבל לא כמו החזו"א שהוא טעות בסך הימים, אלא שכל שכירות היא הרבה "מכירות" קצרות (והיא סברת הש"ך (שלד, ב) וסברת הר"א חסון במשפט צדק (ב, לא,)) ומהזמן שהתקלקל הבית כל ה"מכירות" הבאות הן מק"ט.

[בן אליהו]

החזון איש שהבאת אני בעצמי ציטטתי אותו בדבריי. וכוונתו היא שמתברר שאין זה מום שנולד לאחר זמן. אין לי זמן עכשיו להאריך אך זה לא שייך אם הבית קיים עדיין. החזון איש הזה זוקק ביאור רחב מגמרא וסברה

[עזריאל ברגר]

שאל אותי חבר ואני הקטן אינני בקי בהלכות אלו, אשמח לשמוע מה חושבים חכמי הפורום.

ראובן שכר דירה משמעון, הדירה נמסרה במצב טוב מאד, כעת החלה רטיבות ונזילה מהשכן עד כדי טיפטוף. בחוזה סוכם ששמעון (בעל הדירה) חייב לתקן נזקים שיהיו בדירה בפרק זמן סביר, ואם לא יוכל ראובן (השוכר) לתקן לבדו את הבעיה ולקזז את דמי השכירות.

ראובן פנה לשמעון שיתקן את הריטבות והנזילה, אלא ששמעון אומר שמקור הבעיה הוא אצל השכן והוא אכן פנה לשכן, אבל השכן לא עושה כלום, ואילו לו (בעל הדירה) אין מה לעשות. אמנם הוא יכול לתבוע את השכן שהוא מקור הרטיבות לבי"ד, אבל כמובן זה יקח זמן רב, כך שיארך זמן רב תיקון הרטיבות. ז"א יש נכונות לבעל הדירה לתקן את הנזק אלא שזה יקח זמן רב ויתכן אפי' כמה חודשים (כפי שיצליח בעל הדירה לכוף את בעל הדירה הבעיתית).

טוען ראובן ואומר, אני לא התכוונתי לשכור דירה במצב כזה, ואינני צריך לשלם את השכירות עבור החודשים הללו. אלא מאי שא"כ הוא יצטרך לצאת מהדירה. אבל מה יהא אם לאחר חודש או חודשיים תתוקן הבעיה, האם יוכל בעל הדירה לכפות את השוכר להמשיך לשכור את הדירה או לא כי החוזה בינהם היה ל12 חודשים, או שהחוזה הינו חוזה אחד על החודשים.

שוב להזכיר כי בחוזה אין איזכור לסיטואציה כזו, וטענת ראובן מבוססת על הסברא שודאי לא התכוין לשכור דירה כזו והמשכיר מצידו התחייב לו להעמיד דירה טובה כמו שנכנס אליה, וזה שיש בעיות מחמת צד ג' זה לא ענינו.

יש כאן שתי שאלות: 1. האם ראובן יכול להפסיק את השכירות ולבטל את השכירות מחמת כך. 2. האם יוכל המשכיר לכוף את השוכר לשוב לאחר תיקון. [וא"כ לא משתלם לשוכר לעזוב..]

הייכי לדיינו דיינא להאי דינא.

מבחינה משפטתית אני כמעט בטוח שהשוכר רשאי לבטל את העסקה, ואולי אפי' המשכיר יצטרך לשלם פיצויים על עגמת נפש. (ואולי לא כי סו"ס מקור הבעיות אינו בו).

https://tora-forum.co.il/viewtopic.php?f=51&t=1319
עיי"ש וצרף לכאן...